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在蛋壳等长租公司跑路的情况下,房东有权从租客手中收回房屋吗?

2020-11-25 16:44:30
蛋壳跑路在法律上是个什么行为?至目前为止暂没有把此类事件定性为诈骗犯罪的案例。在诈骗罪定义的第一句就是“以非法占有为目的”,虽然在分析中,中介有非法占有目的的可能性,但并不能确定。中介在开始开设机构的...

蛋壳跑路在法律上是个什么行为?


至目前为止暂没有把此类事件定性为诈骗犯罪的案例。在诈骗罪定义的第一句就是“以非法占有为目的”,虽然在分析中,中介有非法占有目的的可能性,但并不能确定。中介在开始开设机构的时候,还是以垄断区域内房源、在竞争中胜出,多赚钱的目的,只是这种操作方法剑走偏锋风险较大而已。很难推定中介从设立机构就是打算卷钱跑路,比如经营一半市场不行了,和房东的合同履行不下去了,机构干“黄”了这种,就是民事法律关系。

 

在蛋壳等长租公司跑路的情况下,房东有权从租客手中收回房屋吗?

 

通过对比,房东和蛋壳签订的《资产管理服务合同》与租客和蛋壳公寓签订的《房屋代理租赁合同》部分条款发生冲突。比如合同解除条款,《资产管理服务合同》中约定如果房东未收到租金,房东有权单方解除其与蛋壳公寓之间的合同,但解除合同后涉及房屋收回问题,而租客和蛋壳公寓签订的《房屋代理租赁合同》并未涉及房东收回房屋条款。这时,房东是否有权直接收回房屋?

 

目前,法院对蛋壳公寓等托管型长租公寓的裁判观点分为两种:

 

一、租赁合同关系

 

房东与包租公司签订的是包租合同或者租赁合同,之后包租公司再与租客签订转租合同。这种情况下,房东与包租公司属于租赁合同关系,而包租公司与租客实际上属于转租合同关系。

 

按照《中华人民共和国合同法》的规定,转租合同应当以原租赁合同合法有效为前提,并且转租的合同期限不得超过原租赁合同期限,否则超过的部分无效。(《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。第七百一十七条规定,承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。)在这种情况下,如果包租公司收取租金跑路的话,房东有权按照租赁合同的约定或者法律规定先解除原租赁合同,然后要求租客搬离并收回房屋。还是那句话,事情一码归一码,租客这个时候只能退房。如果要追究违约责任,也只能追究包租公司的违约责任。

 

其实,这个问题跟前几年流行的“二房东”有点类似。所不同的是,以前的二房东可能都是按月或季度收取,也就是二房东什么时候向房东交租,二房东就什么时候向租客收租;而现在的包租公司只不过是先收租客较长时间的租金,再按月支付给房东。说直白点,二房东变成了一个公司而已。这么一说,大家应该就比较理解这种租赁关系了。如果二房东拿着房租跑路了,租客也只能找二房东。这也体现了一个合同的相对性原理。

 

当然,如果房东与租客能够就此协商一致,找出一个彼此都认可的折中方案,也可以直接重新签订租赁合同。

 

二、委托代理关系

 

如果房东与包租公司签订的是租赁委托代理合同,那么他们双方属于委托代理的合同关系。

 

包租公司与房东签订合同约定:包租公司接受房东的委托,由包租公司代表房东,以房东的名义或者以自己的名义与租客签订房屋租赁合同,包租公司代表房东收取租金和履行出租人的相关义务,包租公司收取房东一定金额的佣金或者代理费。

 

这种情况下,如果包租公司收取租客支付的租金后跑路,房东是无权直接赶走租客并收回房屋的。原因很简单,虽然是租客与包租公司签订的租赁合同,但是该合同关系属于包租公司代理房东签订的。按照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定,代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力(亦为《中华人民共和国民法典》第一百六十二条)。因此,租赁合同的双方实际上是房东与租客,房东应当享有租赁合同的权利并承担租赁合同约定的义务。此时,即使包租公司跑路,但租客仍然有权要求房东继续履行租赁合同的义务。至于房东这个时候是否需要追究包租公司的违约责任,那是另外一回事情。事情一码归一码,这个时候租客无需退房。

 

其实,这种关系下的包租公司,只是一个代为管理的行为。其实际租赁关系还是房东与租客。相当于过去的一些“中介租房门店”,收取点管理费。当然,这个管理费是向房东收取。


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